圖片來源：視覺中國

“我們在一年的時間里，光是千畝大盤就拿下了4個”。

6月初的一個下午，融信中國第四事業(yè)部總裁張海明向界面新聞描述了他們在鄭州一年開疆擴土的成果。

由于受到調控政策的影響，這樣的拿地效率在其他二線城市已經(jīng)很難做到了，而鄭州因為其土地市場一二級聯(lián)動的特殊性，使得即便進入市場比較晚，但仍有機會將這里變成企業(yè)的“糧倉”。

“鄭州的土地出讓仍是一二級聯(lián)動為主，拿地成本并不高”，融信中國第四事業(yè)部營銷管理中心總經(jīng)理孫群存告訴界面新聞。

截至目前，融信第四事業(yè)部擁有一二級聯(lián)動項目預計面積959萬平方米，貨值2000億，土地成本在2000-4000元/平方米之間。

當然，這種拿地方式使得開發(fā)商的很多工作需要前置，比如前期的土地盡調、拆遷前的控規(guī)、全盤的規(guī)劃和推演等等，“開發(fā)商前期需要墊資，最后還有一部分資金返還，這些都有明確規(guī)定，但哪一層面預留多少開發(fā)商卻要核算清楚”，鄭州一位市場人士向界面新聞表示。

在鄭州，開發(fā)企業(yè)一般提前三年就開始介入拆遷、補償、支付過渡費、建設安置房等一系列工作。最終的土地出讓也只是象征性地走過場，一般以底價成交并定向輸送，同時政府會返還60%-65%的土地款給開發(fā)商。

這就是被稱為與城改相配套的“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”的模式，也是鄭州多年來政商形成的游離于市場之外的默契。

鄭州市場人士對此表示，之所以形成這樣的模式，是因為鄭州有著大量的城市改造項目，但是政府沒有足夠的資金投入，引入開發(fā)商進行一級開發(fā)似乎是不錯的選擇。

但這種模式導致前期進場的房企大多數(shù)是本地企業(yè)，外來一線房企根本沒有機會獨立參與城改項目，只能通過合作、買二手地等方式拿地。而外來開發(fā)商要想獨自拿地，就只能拿位置偏遠的地塊。

隨著越來越多的一線房企進入鄭州，市場化程度逐步提高，這種模式也在向公開招拍掛模式轉變中。

今年3月22日，鄭州公布《鄭州市人民政府關于進一步完善大棚戶區(qū)改造工作的意見》，鄭州市大棚戶區(qū)(含城中村、合村并城、老舊片區(qū))改造工作原則上實行“政府主導拆遷安置，市場化運作開發(fā)建設”的改造模式進行。嚴禁擅自與社會企業(yè)簽訂任何形式的一二級聯(lián)動協(xié)議，做到“先安置、后開發(fā)”。

“現(xiàn)在隨著市場慢慢規(guī)范，粗放型的一二級聯(lián)動也在收緊”，張海明表示。

大量棚戶區(qū)改造也帶動了鄭州房價上漲，但在熱點二線城市中，鄭州還是屬于調控能見效的城市。5月份，鄭州商品住宅銷售21256套，均價8241元/平方米;二手房共成交4614套，成交均價10669元/平方米。新房雖然環(huán)比小幅上漲，二手房卻環(huán)比持平，同比還略微下跌，但這也是一個典型的一手房價倒掛的城市。

從供應端來看，根據(jù)規(guī)劃2018年鄭州市將供應土地33281畝，其中供應住宅用地15844.5畝，比2017年的宅用地12600畝略有增長。

另外，2018年的3月，鄭州市商品住宅的庫存出現(xiàn)了一個明顯轉折，庫存開始下降，3月份庫存約400萬方，比二月減少了50萬方，1~4月份，鄭州房地產投資同比增長近30%，銷售面積同比增加23.61%。

截止到4月底，鄭州的庫存去化周期下降至7.4個月，但這仍舊高于南京、西安、武漢等其他二線熱點城市，這幾個也是在新一輪“搶人”爭奪戰(zhàn)中出手最狠的城市。

鄭州多名市場人士向界面新聞表示：“鄭州市場調控效果非常好，沒有出現(xiàn)火爆的場面，房價還會漲，但是市場很平穩(wěn)。”

而從需求端來看，雖然鄭州也在吸引人才，但本地以及周邊城市的人群才是最主要的購買力。

2018年二線城市陷入了人才搶奪戰(zhàn)，西安、南京、武漢等20多個城市接連出臺一系列人才引進政策，送房、送錢、送戶口，政策力度之大前所未有。

不過，搶人才很快就演變成了搶房子，各大城市的房地產市場紛紛進入“搖號”時代，長長的落戶隊伍與長長的售樓處等待搖號的隊伍交相呼應，炒賣房號、關系戶、號子費、茶水費的生意在人群中慢慢鋪開。

但在這場搶人、搶房的浪潮中，鄭州似乎是一個被忽略的城市。

其實在去年，鄭州就推出了“智匯鄭州”的人才計劃，到2020年，鄭州要集聚100名國內外頂尖人才，3000名重點產業(yè)急需緊缺人才、2000名社會事業(yè)領軍和專業(yè)骨干人才，新增40000名高技能人才，每年吸引20萬名高校畢業(yè)生在鄭創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

為此，鄭州既給戶口又給錢，落戶政策甚至照顧到了農民工群體。據(jù)介紹，經(jīng)過審核、公示等環(huán)節(jié)，鄭州現(xiàn)已發(fā)放青年人才生活補貼三批2962人次，累計發(fā)放補貼資金444.45萬元。

統(tǒng)計顯示，從2018年1月2日起，鄭州市全面啟動青年人才補貼政策申報受理工作，截至4月16日，全市共申報4408人，其中，本科2246人，碩士2085人，博士77人，但這與西安4個月?lián)屃?0萬人相比，鄭州的人才引進效果一般。

不過作為河南省的單核城市，鄭州對周邊的城市人口依然有著強大的吸附力。

2017年鄭州市常住人口為988.07萬，到2020年，鄭州市域總人口預計將達到1245萬人，而且鄭州還在向周邊不斷擴張，像融信中國剛進入鄭州，2018年的銷售額預計在能達到50到100億元，強大的本土購買力對鄭州市場也有很強的支撐。

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責任編輯：張義凌