7月，泰禾集團(tuán)(000732.SZ)的“白衣騎士”仍未現(xiàn)身。
4月底，泰禾集團(tuán)對外釋放消息，正在籌劃引入戰(zhàn)略投資者，最晚于6月底前宣布。如果從2019年第一次計(jì)劃引入戰(zhàn)投算起，曾與泰禾傳出戰(zhàn)投緋聞的企業(yè)超過了10家。
7月1日，對于引入戰(zhàn)投的進(jìn)展，泰禾方面表示，目前還沒有進(jìn)一步消息。
引入戰(zhàn)投，被認(rèn)為是泰禾化解資金危機(jī)的重要途徑之一。財(cái)報(bào)披露，截至6月12日，泰禾集團(tuán)已經(jīng)逾期的借款及罰息合計(jì)241.98億元。
6月28日，因未履行533.42萬元法院執(zhí)行款項(xiàng)，泰禾集團(tuán)被列為失信執(zhí)行人，同時(shí)泰禾集團(tuán)董事長黃其森被限制高消費(fèi)。“這個(gè)事黃董在談，我沒有參與，不太清楚進(jìn)展。”一位泰禾集團(tuán)的高管表示，引入戰(zhàn)投的具體進(jìn)展，可能只有黃其森一個(gè)人清楚。
引入戰(zhàn)投
從去年的華僑城、世茂，今年的中國金茂、廈門建發(fā)、廈門國貿(mào)，再到最新的萬科、中國建筑和保利地產(chǎn)，傳言中的戰(zhàn)投名單不斷拉長，但至今還沒有真正的白衣騎士浮出水面。
今年是泰禾第二次對外釋放引入戰(zhàn)投的消息。4月29日，泰禾方面透露，正在計(jì)劃引入戰(zhàn)略投資者，經(jīng)過前期與一些意向投資者的洽談，已經(jīng)基本確定了戰(zhàn)投對象。但泰禾未透露具體企業(yè)名稱。
4月28日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，將向大股東泰禾投資購買在香港的泰禾人壽股份，并進(jìn)行停牌。停牌前，泰禾股價(jià)為4.4元/股，接近泰禾投資及一致行動人質(zhì)押泰禾集團(tuán)部分股票警戒線。
4月30日，泰禾正式發(fā)布2019年主要經(jīng)營業(yè)績，預(yù)計(jì)全年歸母凈利潤8.27億元，同比下降67.62%，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤虧損2.36億元，同比下降111.14%。
5月13日，針對泰禾集團(tuán)收購泰禾人壽，深交所下發(fā)關(guān)注函。第二天，泰禾終止了通過發(fā)行股份購買資產(chǎn)的事項(xiàng)，宣布股票第二天復(fù)牌。5月12日，泰禾股票復(fù)牌，股價(jià)跌至4.25元/股。
一位泰禾人士透露，當(dāng)時(shí)推出發(fā)行股份收購泰禾人壽計(jì)劃屬于應(yīng)急之舉，主要為了股票停牌。由于受2019年業(yè)績預(yù)報(bào)和2020年一季度市場影響，泰禾股價(jià)一度觸及質(zhì)押警戒線。
泰禾引入戰(zhàn)投的首個(gè)傳言對象是中國金茂，上述泰禾高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，由于黃其森與中國金茂大股東中化集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人有一定私交，雙方曾就戰(zhàn)略投資進(jìn)行過洽談，但最終因中化內(nèi)部反對聲音較大而作罷。
另一位泰禾人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，引入中國金茂失敗后，黃其森曾向福建政府方面求助，希望政府出手幫助泰禾渡過難關(guān)。“泰禾這么多員工，如果都失業(yè)了也不好，黃老板相信政府會出手”。
在這前后，黃其森造訪廈門國貿(mào)和廈門建發(fā)的照片在社交媒體廣泛流傳，兩家廈門市國企也曾被認(rèn)為是戰(zhàn)略投資泰禾的最大可能。不過，兩家公司先后進(jìn)行了否認(rèn)。
此后一直到7月，泰禾引入戰(zhàn)投事宜陷入沉寂。據(jù)上述泰禾人士透露，多數(shù)高管對于戰(zhàn)投談判進(jìn)展均不了解，“估計(jì)只有黃老板自己知道。”
償債期
2020年下半年，泰禾有4筆債券到期，其中17泰禾001的15億元中期票據(jù)將于7月5日到期;另一筆17泰禾002的20億元中期票據(jù)將于9月8日到期。
另外，泰禾還有兩筆2017年發(fā)行的私募債也分別將于8月15日和10月10日到期，債券余額分別為8.18億元和15.98億元。這4筆合計(jì)接近60億元的債券將在未來4個(gè)月內(nèi)需要償還。
近期，泰禾2筆即將到期中票價(jià)格出現(xiàn)下跌。其中17泰禾001在6月29日的成交價(jià)格為66.8元，較前一個(gè)交易日下降3.88%;6月30日，17泰禾002的成交價(jià)格為54.8元，較前一個(gè)交易日跌去43.26%。
隨著兌付期即將到來，債權(quán)人以遠(yuǎn)低于債券面值的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，這一行為在債券市場尤其是房地產(chǎn)債券領(lǐng)域并不常見。
截至7月2日，泰禾集團(tuán)列入被執(zhí)行人的共有16筆，涉及執(zhí)行標(biāo)的金額為38.87億元。
實(shí)際上，在引入戰(zhàn)投還沒有明確結(jié)果的背景下，近期泰禾在資產(chǎn)和債務(wù)方面做了一些騰挪。6月22日，泰禾集團(tuán)將增城荔濤房地產(chǎn)有限公司和增城荔豐房地產(chǎn)有限公司兩家項(xiàng)目公司各19%的股權(quán)出售給五礦信托，股權(quán)交易對價(jià)為8.53億元，承接股東借款2.45億元，交易總對價(jià)為10.99億元。
早在2019年，泰禾已經(jīng)先后將廣州增城兩個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)出售給世茂房地產(chǎn)和五礦信托。本次出讓完成后，泰禾在兩個(gè)項(xiàng)目的持股比例降至1%。
如何拿這些資金和即將到期的債券金額相比，顯然杯水車薪。
大股東泰禾投資及一致行動人黃其森、葉荔同樣面臨債務(wù)違約的困擾。
7月1日，泰禾集團(tuán)發(fā)布關(guān)于股東被輪候凍結(jié)的公告，大股東泰禾投資及一致行動人共有15.6億股份被凍結(jié)，占泰禾集團(tuán)總股本比例62.69%，除了黃敏名下33862股未被凍結(jié)外，大股東及一致行動人持股全部被凍結(jié)。
泰禾集團(tuán)在公告中披露，最近一年，泰禾投資及葉荔作為主債務(wù)人和因履行擔(dān)保義務(wù)涉及的逾期有息負(fù)債金額為41.88億元，其中32.68億元涉及訴訟。
泰禾集團(tuán)一季報(bào)顯示，截至2020年3月31日，泰禾一年內(nèi)到期負(fù)債672億元，同期貨幣現(xiàn)金為55.53億元。長期借款及應(yīng)付債合計(jì)292.32億元，長期應(yīng)付款合計(jì)998.89億元。根據(jù)泰禾財(cái)報(bào)披露，截至6月12日，泰禾集團(tuán)逾期負(fù)債為241.98億元。
2019年，泰禾對部分年內(nèi)到期債務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并通過債務(wù)轉(zhuǎn)讓而延長了債務(wù)期限。比如泰禾集團(tuán)將8.37億元購房尾款應(yīng)收款轉(zhuǎn)讓給平安證券，期限為3年;北京泰禾錦輝置業(yè)將北京僑僖投資(西府大院項(xiàng)目公司)應(yīng)收的93.3億元債券轉(zhuǎn)讓給華能貴誠信托，期限為4年。
2020年，這一處理方式還在持續(xù)，6月24日，福建中夏房地產(chǎn)將51.6億元的債務(wù)打包轉(zhuǎn)讓給東方資產(chǎn)，期限為3年;北京泰禾嘉信房地產(chǎn)將15億元債務(wù)轉(zhuǎn)讓給五礦信托，期限為3年。
這兩家泰禾集團(tuán)控股的公司，在2018年6月引入安徽璟玥貿(mào)易有限公司和福建灝宇智通實(shí)業(yè)有限公司作為投資人，其中璟玥貿(mào)易持有泰禾嘉信29.97%股權(quán)，璟玥貿(mào)易和灝宇智通各持有中夏房地產(chǎn)11.9%的股權(quán)。
資產(chǎn)幾何
引入戰(zhàn)投遲遲未能落實(shí)，在多筆借款已經(jīng)逾期的背景下，今年下半年及2021年上半年是泰禾集團(tuán)償債高峰期。泰禾內(nèi)部多位人士表示，目前化解債務(wù)的主要途徑還是引入戰(zhàn)投。
泰禾集團(tuán)2019年報(bào)顯示，其旗下項(xiàng)目數(shù)量為80個(gè)，其中21個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)完工，其他項(xiàng)目處于部分完工及在建中。
在售的71個(gè)項(xiàng)目中，2019年銷售面積334.29萬平方米，銷售金額為760.95億元。其中權(quán)益銷售金額為596.82億元，權(quán)益結(jié)算金額為213.19億元。
2019年泰禾平均銷售單價(jià)為2.37萬元/平方米。具體到每個(gè)項(xiàng)目上，銷售單價(jià)又各不相同。價(jià)格較高的是北京的西府大院，單價(jià)超過10萬元/平方米。價(jià)格較低的永泰紅峪二期、三期和福鼎紅郡，單價(jià)均為1500多元/平方米。
另外，個(gè)別項(xiàng)目的銷售價(jià)格和結(jié)算價(jià)格也有較大差距，如上海紅橋項(xiàng)目銷售單價(jià)為5079元/平方米，而結(jié)算單價(jià)達(dá)到了3.76萬元/平方米;福州紅峪項(xiàng)目銷售單價(jià)達(dá)到了4萬元/平方米，而結(jié)算單價(jià)只有2.06萬元/平方米。
此外，廈門院子的銷售單價(jià)為2.65萬元/平方米，而結(jié)算單價(jià)只有9809元/平方米;北京麗春湖院子銷售單價(jià)是5.17萬元/平方米，而結(jié)算單價(jià)為2.12萬元/平方米;北京院子的銷售單價(jià)為3.86萬元/平方米，而結(jié)算價(jià)格達(dá)到了8萬元/平方米。
2019年以來，泰禾幾乎沒有再新拿地，根據(jù)2019年財(cái)報(bào)披露，截至2019年底，泰禾土地儲備中剩余可開發(fā)建筑面積為1011.5萬平方米。
泰禾在售的71個(gè)項(xiàng)目中，截至2019年底，待售權(quán)益建筑面積為622.37萬平方米，如果按照2019年平均銷售價(jià)格計(jì)算，這一部分待售貨值約為1475億元。
2019年泰禾年報(bào)披露的項(xiàng)目信息中，部分項(xiàng)目權(quán)益與項(xiàng)目公司的股權(quán)比例并不一致，這或許會導(dǎo)致其待售貨值的變化。
比如中國院子項(xiàng)目，泰禾在年報(bào)中披露的權(quán)益占比為63.63%，項(xiàng)目公司北京中維泰禾置業(yè)有限公司工商注冊資料顯示，2019年9月20日，原持股28.57%的股東灝宇智通撤出，泰禾集團(tuán)全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)100%持有北京中維泰禾置業(yè)。
相類似的還有泉州華大泰禾廣場，泰禾在年報(bào)中披露，泉州華大泰禾廣場的權(quán)益比例為100%，但是，項(xiàng)目公司泉州華大泰禾廣場投資有限公司注冊資料顯示，泰禾合計(jì)持股比例為84.4%，另外15.6%股權(quán)由灝宇智通持有。
灝宇智通由錢光晨持股90%、林華持股10%，股權(quán)上和泰禾集團(tuán)沒有關(guān)聯(lián)。但雙方淵源頗深，2017年8月11日，錢光晨和林華將持有的福建凱瑞特貿(mào)易股權(quán)轉(zhuǎn)讓給泰禾;兩周后的8月25日，泰禾即通過凱瑞特收購南京江寧的人居森林項(xiàng)目，不過，由于該項(xiàng)目涉及規(guī)劃紅線等問題，至今仍未啟動。(記者 田國寶)
