陽(yáng)光股份（000608）2022年年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

(相關(guān)資料圖)

一、報(bào)告期內(nèi)公司所處行業(yè)情況

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號(hào)——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求

報(bào)告期內(nèi)，公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)租賃業(yè)務(wù)主要集中在北京和成都。

2022年以來(lái)，受外部環(huán)境影響，消費(fèi)市場(chǎng)尤其是聚集型、接觸型消費(fèi)受到?jīng)_擊，一定程度上拖累消費(fèi)增速。根據(jù)中指研究院綜合整理的數(shù)據(jù)，2022年我國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額44萬(wàn)億元，同比下降0.2%，分消費(fèi)類型來(lái)看，2022年，商品零售額同比增長(zhǎng)0.5%，餐飲收入同比下降6.3%。但線上消費(fèi)需求依舊穩(wěn)步釋放，2022年全年，全國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)6.2%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為27.2%。盡管短期內(nèi)外部環(huán)境對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的擾動(dòng)較大，但依托于超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，在擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略基點(diǎn)下，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)依舊顯現(xiàn)韌性。2023年，隨著擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策不斷發(fā)力顯效，消費(fèi)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)復(fù)蘇。

一、北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況

購(gòu)物中心方面，外部環(huán)境的變化對(duì)北京零售市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的沖擊，整體市場(chǎng)表現(xiàn)較為低迷，經(jīng)歷了短暫的停業(yè)或縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間，業(yè)主和租戶都承受著較大的運(yùn)營(yíng)壓力，絕大多數(shù)業(yè)主采取以價(jià)換量的租賃策略對(duì)沖空置壓力。根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，全市僅有9個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目維持租金平穩(wěn)，但市區(qū)購(gòu)物中心的空置表現(xiàn)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅滑坡，截至2022年末仍維持在7.9%水平。

2023年隨著外部環(huán)境的改善，北京零售市場(chǎng)也將迎來(lái)快速恢復(fù)期。此外，近期北京發(fā)布《北京市商業(yè)消費(fèi)空間布局專項(xiàng)規(guī)劃（2022年-2035年）》的同時(shí)，也啟動(dòng)了新一輪商圈改造提升行動(dòng)計(jì)劃，其中崇文門、東直門、朝青、中關(guān)村等區(qū)域都是重點(diǎn)推進(jìn)升級(jí)的區(qū)域，預(yù)計(jì)這些區(qū)域的老舊改造項(xiàng)目及處于停滯狀態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目也將逐漸被盤活投放市場(chǎng)，整體市場(chǎng)將迎來(lái)提質(zhì)升級(jí)的加速期。

寫字樓市場(chǎng)方面，根據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，乙級(jí)市場(chǎng)年度凈吸納量從去年的33.5萬(wàn)平方米降低到-15.8萬(wàn)平方米，第四季度乙級(jí)市場(chǎng)凈吸納量為-6.5萬(wàn)平方米，全年需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)疲軟且四季度未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。城市北部的子市場(chǎng)，如望京酒仙橋，處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調(diào)整的階段，空置率同比上漲超過(guò)20%，達(dá)到28.7%。年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總基調(diào)，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)好預(yù)期的增強(qiáng)，企業(yè)擴(kuò)張的意愿也會(huì)持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。

二、成都商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況

購(gòu)物中心方面，整體市場(chǎng)需求略顯疲軟但處于恢復(fù)態(tài)勢(shì)，根據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，全市空置率環(huán)比上升至12.5%。隨著外部環(huán)境的改善以及經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，居民消費(fèi)意愿預(yù)計(jì)會(huì)逐步回升，同時(shí)基于成都市打造國(guó)際消費(fèi)中心的輻射力和本身城市的消費(fèi)屬性，預(yù)計(jì)將持續(xù)獲得品牌方的青睞。預(yù)計(jì)2023年全市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)仍將繼續(xù)保持供應(yīng)放量態(tài)勢(shì)，高力國(guó)際預(yù)計(jì)供應(yīng)持續(xù)放量下，2023年全市空置率或有小幅抬升。隨著新增供應(yīng)回落，全市空置率或于2024年逐漸下行。

寫字樓市場(chǎng)方面，根據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)，2022年四季度的空置率同比上升7.6%至22.7%。成都市委十四屆二次全會(huì)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，會(huì)議提出堅(jiān)持把高質(zhì)量發(fā)展作為現(xiàn)代化建設(shè)的首要任務(wù)，加快建設(shè)全國(guó)重要經(jīng)濟(jì)中心、全國(guó)重要科技創(chuàng)新中心、西部金融中心、國(guó)際消費(fèi)中心城市、國(guó)際門戶樞紐和世界文化名城“四中心一樞紐一名城”。高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)成都城市能級(jí)進(jìn)一步提升，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未來(lái)預(yù)計(jì)將迎來(lái)供應(yīng)和需求的雙增長(zhǎng)。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，明年較高供應(yīng)下全市空置率或仍將保持上升趨勢(shì)，2024年，隨著新增供應(yīng)同比一定程度上回落，空置率將小幅下降。

二、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

公司需遵守《深圳證券交易所上市公司自律監(jiān)管指引第3號(hào)——行業(yè)信息披露》中房地產(chǎn)業(yè)的披露要求

報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)包括：商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)以及商住尾盤銷售業(yè)務(wù)。

（一）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)

公司擁有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，主要為商業(yè)項(xiàng)目提供專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，通過(guò)為商業(yè)項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)從而獲取管理服務(wù)收入。

（二）物業(yè)租賃業(yè)務(wù)

包括自持性物業(yè)租賃和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃，通過(guò)采取有針對(duì)性的運(yùn)營(yíng)策略，提高商業(yè)項(xiàng)目租賃管理水平，以商業(yè)項(xiàng)目出租獲取租賃收入。截至2022年底，陽(yáng)光股份管理的自有項(xiàng)目可出租面積近30萬(wàn)平米，布局于北京、上海、成都和天津等一二線城市。此外，2021年9月起，陽(yáng)光股份正式受托管理京基集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，托管項(xiàng)目總面積達(dá)50多萬(wàn)平方米。

（三）商住尾盤銷售業(yè)務(wù)

本報(bào)告期內(nèi)尾盤銷售業(yè)務(wù)主要指北京陽(yáng)光上東項(xiàng)目的尾盤商鋪、車位以及成都錦尚項(xiàng)目的車位銷售。

未來(lái)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)將主要聚焦于商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)。

三、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

1、良好的品牌知名度和影響力

公司控股股東京基集團(tuán)在深圳商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，擁有較大的規(guī)模、較強(qiáng)的實(shí)力以及優(yōu)質(zhì)品牌資源。目前公司已正式受托管理京基集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，托管項(xiàng)目總面積達(dá)50多萬(wàn)平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌知名度和影響力，吸引更多優(yōu)質(zhì)品牌資源和高品質(zhì)客群，從而形成品牌、項(xiàng)目相互促進(jìn)的良性發(fā)展之路。同時(shí)公司將依托“京基商業(yè)”良好的品牌形象和影響力，積極開拓新項(xiàng)目資源。

2、豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)

公司管理團(tuán)隊(duì)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能夠準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求，及時(shí)調(diào)整商業(yè)物業(yè)的發(fā)展定位與規(guī)劃。同時(shí)，公司豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及成熟的業(yè)務(wù)流程體系，能夠有效地提升運(yùn)營(yíng)效率、降低運(yùn)營(yíng)成本，為購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目成熟多樣

公司較早將核心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理，積累了充足的商業(yè)項(xiàng)目的策劃招商和運(yùn)營(yíng)管理能力。商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)租賃業(yè)務(wù)主要集中于京津滬蓉地區(qū)，均為國(guó)內(nèi)一二線城市，具有較大的商業(yè)潛力。同時(shí)公司在管項(xiàng)目類型豐富，包含購(gòu)物中心、商鋪、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)部分從產(chǎn)品上主要分為以“陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)”為代表的社區(qū)商業(yè)；以“新業(yè)中心”為代表的城市綜合體，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)覆蓋面廣。

四、主營(yíng)業(yè)務(wù)分析

1、概述

報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38,119.46萬(wàn)元，較上年同期減少32.84%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-38,242.73萬(wàn)元，其中歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)-38,418.50萬(wàn)元，主要由于2022年度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，經(jīng)評(píng)估認(rèn)定公司持有的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值有較大幅度的下降，報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生較大金額的公允價(jià)值變動(dòng)損失和長(zhǎng)期股權(quán)投資減值損失。同時(shí)報(bào)告期內(nèi)公司可銷售尾盤項(xiàng)目貨值較上年減少，銷售毛利率較上年有所降低，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)尾盤銷售收入和利潤(rùn)均出現(xiàn)下滑。

（1）物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14,963.31萬(wàn)元，較上年同期減少4,513.20萬(wàn)元，下降23.17%，占公司營(yíng)業(yè)收入的39.26%。主要是報(bào)告期內(nèi)公司部分項(xiàng)目出現(xiàn)退租或提前解約的情況。

（2）尾盤銷售業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入20,450.08萬(wàn)元，較上年同期減少15,956.37萬(wàn)元，減少43.83%，占公司營(yíng)業(yè)收入的53.65%。主要是報(bào)告期內(nèi)可銷售尾盤項(xiàng)目貨值較上年減少。

（3）商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2,616.13萬(wàn)元，較上年同期增加1,823.14萬(wàn)元，增長(zhǎng)229.91%，占公司營(yíng)業(yè)收入的6.85%，主要是由于本期公司收回自持性物業(yè)的商業(yè)管理業(yè)務(wù)，商業(yè)管理收入增加所致。

五、公司未來(lái)發(fā)展的展望

向商品房承購(gòu)人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保

適用□不適用

董監(jiān)高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監(jiān)高）

□適用不適用

三、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

1、良好的品牌知名度和影響力

公司控股股東京基集團(tuán)在深圳商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年，擁有較大的規(guī)模、較強(qiáng)的實(shí)力以及優(yōu)質(zhì)品牌資源。目前公司已正式受托管理京基集團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，托管項(xiàng)目總面積達(dá)50多萬(wàn)平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌知名度和影響力，吸引更多優(yōu)質(zhì)品牌資源和高品質(zhì)客群，從而形成品牌、項(xiàng)目相互促進(jìn)的良性發(fā)展之路。同時(shí)公司將依托“京基商業(yè)”良好的品牌形象和影響力，積極開拓新項(xiàng)目資源。

2、豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)

公司管理團(tuán)隊(duì)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理領(lǐng)域積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能夠準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求，及時(shí)調(diào)整商業(yè)物業(yè)的發(fā)展定位與規(guī)劃。同時(shí)，公司豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及成熟的業(yè)務(wù)流程體系，能夠有效地提升運(yùn)營(yíng)效率、降低運(yùn)營(yíng)成本，為購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目成熟多樣

公司較早將核心業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理，積累了充足的商業(yè)項(xiàng)目的策劃招商和運(yùn)營(yíng)管理能力。商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)租賃業(yè)務(wù)主要集中于京津滬蓉地區(qū)，均為國(guó)內(nèi)一二線城市，具有較大的商業(yè)潛力。同時(shí)公司在管項(xiàng)目類型豐富，包含購(gòu)物中心、商鋪、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)部分從產(chǎn)品上主要分為以“陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)”為代表的社區(qū)商業(yè)；以“新業(yè)中心”為代表的城市綜合體，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)覆蓋面廣。

四、主營(yíng)業(yè)務(wù)分析

1、概述

報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38,119.46萬(wàn)元，較上年同期減少32.84%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-38,242.73萬(wàn)元，其中歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)-38,418.50萬(wàn)元，主要由于2022年度宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，經(jīng)評(píng)估認(rèn)定公司持有的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值有較大幅度的下降，報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生較大金額的公允價(jià)值變動(dòng)損失和長(zhǎng)期股權(quán)投資減值損失。同時(shí)報(bào)告期內(nèi)公司可銷售尾盤項(xiàng)目貨值較上年減少，銷售毛利率較上年有所降低，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)尾盤銷售收入和利潤(rùn)均出現(xiàn)下滑。

（1）物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14,963.31萬(wàn)元，較上年同期減少4,513.20萬(wàn)元，下降23.17%，占公司營(yíng)業(yè)收入的39.26%。主要是報(bào)告期內(nèi)公司部分項(xiàng)目出現(xiàn)退租或提前解約的情況。

（2）尾盤銷售業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入20,450.08萬(wàn)元，較上年同期減少15,956.37萬(wàn)元，減少43.83%，占公司營(yíng)業(yè)收入的53.65%。主要是報(bào)告期內(nèi)可銷售尾盤項(xiàng)目貨值較上年減少。

（3）商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2,616.13萬(wàn)元，較上年同期增加1,823.14萬(wàn)元，增長(zhǎng)229.91%，占公司營(yíng)業(yè)收入的6.85%，主要是由于本期公司收回自持性物業(yè)的商業(yè)管理業(yè)務(wù)，商業(yè)管理收入增加所致。

2、收入與成本

（1）營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成

單位：元

（2）占公司營(yíng)業(yè)收入或營(yíng)業(yè)利潤(rùn)10%以上的行業(yè)、產(chǎn)品、地區(qū)、銷售模式的情況

適用□不適用

單位：元

公司主營(yíng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑在報(bào)告期發(fā)生調(diào)整的情況下，公司最近1年按報(bào)告期末口徑調(diào)整后的主營(yíng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)

□適用不適用

（3）公司實(shí)物銷售收入是否大于勞務(wù)收入

是□否

相關(guān)數(shù)據(jù)同比發(fā)生變動(dòng)30%以上的原因說(shuō)明

適用□不適用

本報(bào)告期內(nèi)商住尾盤銷售的商鋪、公寓銷售面積較往年增大所致。

（4）公司已簽訂的重大銷售合同、重大采購(gòu)合同截至本報(bào)告期的履行情況

□適用不適用

（5）營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成

行業(yè)和產(chǎn)品分類

單位：元

單位：元

說(shuō)明

1、本報(bào)告期房地產(chǎn)銷售成本下降，主要是銷售收入下降所致；

2、本報(bào)告期商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本上升，主要是由于本期公司收回自持性物業(yè)的商業(yè)管理業(yè)務(wù)，商業(yè)管理成本增加所致。

（6）報(bào)告期內(nèi)合并范圍是否發(fā)生變動(dòng)

是□否

注銷子公司：本公司于報(bào)告期內(nèi)注銷北京新業(yè)陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司、北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司、北京新瑞新業(yè)企業(yè)管理有限公司、北京漷縣風(fēng)度商業(yè)管理有限公司4家子公司。

處置子公司：本公司于報(bào)告期內(nèi)處置天津陽(yáng)光瑞業(yè)商業(yè)管理有限公司1家子公司。

（7）公司報(bào)告期內(nèi)業(yè)務(wù)、產(chǎn)品或服務(wù)發(fā)生重大變化或調(diào)整有關(guān)情況

□適用不適用

（8）主要銷售客戶和主要供應(yīng)商情況

公司主要銷售客戶情況

公司前5大客戶資料

主要客戶其他情況說(shuō)明

□適用不適用

公司主要供應(yīng)商情況

公司前5名供應(yīng)商資料

主要供應(yīng)商其他情況說(shuō)明

□適用不適用

3、費(fèi)用

單位：元

4、研發(fā)投入

□適用不適用

5、現(xiàn)金流

單位：元

相關(guān)數(shù)據(jù)同比發(fā)生重大變動(dòng)的主要影響因素說(shuō)明

適用□不適用

1、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)較上年同期減少37.89%，主要是本報(bào)告期商住尾盤銷售款減少所致。

2、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)較上年同期減少44.05%，主要是本報(bào)告期支付銷售相關(guān)的稅費(fèi)及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)款減少所致。

3、投資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)較上年同期增加10,447.04%，主要是本報(bào)告期收到轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)款所致。

4、投資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)較上年同期減少39.16%，主要是本報(bào)告期無(wú)形資產(chǎn)等長(zhǎng)期資產(chǎn)購(gòu)置減少所致。

5、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入小計(jì)較上年同期減少68.74%，主要是本報(bào)告期新增借款減少所致。

6、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出小計(jì)較上年同期減少54.50%，主要是本報(bào)告期償還借款減少所致。

報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本年度凈利潤(rùn)存在重大差異的原因說(shuō)明

適用□不適用

報(bào)告期內(nèi)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為1.59億元，本年度凈利潤(rùn)為-3.82億元（其中歸母凈利潤(rùn)-3.84億元），公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量與本年度凈利潤(rùn)存在重大差異，主要原因是受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，報(bào)告期內(nèi)產(chǎn)生投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失3.88億元和長(zhǎng)期股權(quán)投資減值損失0.76億元，影響凈利潤(rùn)共計(jì)-3.67億元，此影響不涉及現(xiàn)金流量。

五、非主營(yíng)業(yè)務(wù)分析

適用□不適用

單位：元

六、資產(chǎn)及負(fù)債狀況分析

1、資產(chǎn)構(gòu)成重大變動(dòng)情況

單位：元

境外資產(chǎn)占比較高

□適用不適用

2、以公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)和負(fù)債

適用□不適用

單位：元

其他變動(dòng)的內(nèi)容

主要是本報(bào)告期處置天津陽(yáng)光瑞業(yè)商業(yè)管理有限公司股權(quán)使投資性房地產(chǎn)減少所致。

報(bào)告期內(nèi)公司主要資產(chǎn)計(jì)量屬性是否發(fā)生重大變化

□是否

3、截至報(bào)告期末的資產(chǎn)權(quán)利受限情況

七、投資狀況分析

1、總體情況

□適用不適用

2、報(bào)告期內(nèi)獲取的重大的股權(quán)投資情況

□適用不適用

3、報(bào)告期內(nèi)正在進(jìn)行的重大的非股權(quán)投資情況

□適用不適用

4、金融資產(chǎn)投資

（1）證券投資情況

□適用不適用

公司報(bào)告期不存在證券投資。

（2）衍生品投資情況

□適用不適用

公司報(bào)告期不存在衍生品投資。

5、募集資金使用情況

□適用不適用

公司報(bào)告期無(wú)募集資金使用情況。

八、重大資產(chǎn)和股權(quán)出售

1、出售重大資產(chǎn)情況

□適用不適用

公司報(bào)告期未出售重大資產(chǎn)。

2、出售重大股權(quán)情況

□適用不適用

九、主要控股參股公司分析

適用□不適用

主要子公司及對(duì)公司凈利潤(rùn)影響達(dá)10%以上的參股公司情況

單位：元

適用□不適用

主要控股參股公司情況說(shuō)明

無(wú)

十、公司控制的結(jié)構(gòu)化主體情況

適用□不適用

2014年2月28日，本公司完成了對(duì)上海錦赟100%股權(quán)收購(gòu)的交易。本公司與中信信托合作，中信信托以其發(fā)行的信托計(jì)劃出資與本公司、本公司之一致行動(dòng)人北京永盛智達(dá)投資管理有限公司合作成立有限合伙企業(yè)聚信新業(yè)，合伙期限為5年，本公司將聚信新業(yè)作為特殊目的實(shí)體納入本公司合并范圍。

有限合伙企業(yè)聚信新業(yè)出資比例構(gòu)成如下：（1）普通合伙人聚信陽(yáng)光以現(xiàn)金100萬(wàn)出資；(2)中信信托通過(guò)發(fā)行信托募集資金認(rèn)購(gòu)首期A類合伙人份額1.45億元(第二期發(fā)行金額增加至1.60億元)；（3）中信信托通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃擬募集資金2.5億認(rèn)購(gòu)B類有限合伙人份額。（4）我公司全資子公司天津瑞升和我公司一致行動(dòng)人永盛智達(dá)分別以現(xiàn)金1.5億和1億出資認(rèn)購(gòu)C類有限合伙人份額；

普通合伙人聚信陽(yáng)光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全資子公司北京瑞業(yè)投資管理有限公司投資設(shè)立，出資比例為4:4:2。我公司通過(guò)全資子公司天津瑞升及北京瑞業(yè)投資控制普通合伙人聚信陽(yáng)光60%的股權(quán)，進(jìn)而間接控制聚信新業(yè)。

有限合伙人各方收益分配順序如下：

（一）A類有限合伙人

A類為純債權(quán)性質(zhì)的合伙人，在合伙人分配順序中屬于最優(yōu)先級(jí)的合伙人。首期A類有限合伙出資額約為人民幣1.45億元(第二期發(fā)行金額增加至1.60億元)。A類合伙人僅獲得固定收益，收益根據(jù)實(shí)際發(fā)行情況確定，本公司預(yù)計(jì)綜合發(fā)行成本不超過(guò)發(fā)行時(shí)同期銀行貸款基準(zhǔn)利率的2.5倍。

（二）B類有限合伙人

B類為股債結(jié)合性質(zhì)的合伙人，在分配順序中屬于中間級(jí)的合伙人，出資額為2.5億。在有限合伙各合伙人出資到位后第四年開始，B類合伙人可要求本公司以年化10.4%的成本回購(gòu)B類的份額?；蛘弑竟究蓮?qiáng)制以年化15.4%的成本主動(dòng)收購(gòu)B類的份額。若B類合伙人和陽(yáng)光都不行使上述的權(quán)利，則B類在有限合伙清算時(shí)按分配順序在A類分配完之后，和C類合伙人共同享有有限合伙的剩余權(quán)益。在B類和C類的本金都分配完后，優(yōu)先分配B類的基準(zhǔn)收益為10.4%，再分配C類的基準(zhǔn)收益10%，之后的為超額收益。

（三）C類有限合伙人

C類為股權(quán)性質(zhì)的合伙人，在分配順序中屬于劣后級(jí)的合伙人。在A類的本金收益和B類的本金分配完后，再分配C類本金。若本公司在第四年開始選擇強(qiáng)制收購(gòu)B類的份額，則A類和B類都屬于固定融資性的合伙人，C類享有清算融資后的所有剩余權(quán)益。亦可由B類強(qiáng)制要求本公司進(jìn)行回購(gòu)。

（四）超額收益

若B類合伙人和本公司都沒(méi)有行使強(qiáng)制回購(gòu)權(quán)和收購(gòu)權(quán)，則在有限合伙到期清算時(shí)，可能存在超額收益，即分配完A類本金收益、B類本金和基準(zhǔn)收益、C類本金和基準(zhǔn)收益后，剩余的部分要在聚信陽(yáng)光和B類及C類合伙人中進(jìn)行分配。

聚信新業(yè)投資回報(bào)取決于銀河賓館主樓項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，因此，聚信新業(yè)的相關(guān)活動(dòng)實(shí)質(zhì)上是銀河賓館主樓項(xiàng)目的相關(guān)活動(dòng)，管理層認(rèn)為銀河賓館主樓項(xiàng)目的選擇及收購(gòu)價(jià)格的確定、改造方案及改造預(yù)算的制定、更新改造后的經(jīng)營(yíng)決策是對(duì)聚信新業(yè)的回報(bào)產(chǎn)生最重大影響的活動(dòng)，這些活動(dòng)由陽(yáng)光新業(yè)主導(dǎo)，這主要是由于陽(yáng)光管理層具備商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面多年的經(jīng)驗(yàn)。陽(yáng)光新業(yè)通過(guò)上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取相關(guān)利益及承擔(dān)對(duì)應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2017年4月25日，本期A類產(chǎn)品贖回，該事項(xiàng)已在2017年第一季度報(bào)告中予以披露。

2017年7月17日，本期B類產(chǎn)品贖回，該事項(xiàng)已在2017年半年度報(bào)告中予以披露。

各方經(jīng)協(xié)商一致，2018年1月31日公司全資子公司北京瑞業(yè)與聚信陽(yáng)光、中信信托、永盛智達(dá)、天津瑞升(以上各方合稱“全體合伙人”)，簽署《聚信新業(yè)（昆山）投資中心（有限合伙）之退伙協(xié)議》和《聚信新業(yè)（昆山）投資中心（有限合伙）之入伙協(xié)議》，北京瑞業(yè)與天津瑞升、永盛智達(dá)簽署《聚信新業(yè)（昆山）投資中心（有限合伙）合伙協(xié)議》，全體合伙人一致同意，聚信陽(yáng)光和中信信托退出合伙企業(yè)，退出合伙企業(yè)后，聚信陽(yáng)光和中信信托不再享有原合伙協(xié)議項(xiàng)下合伙人的任何權(quán)利。北京瑞業(yè)通過(guò)直接認(rèn)繳合伙企業(yè)出資的方式，作為普通合伙人加入合伙企業(yè)，認(rèn)繳出資額為人民幣100萬(wàn)元，并將按照約定繳付出資，合伙企業(yè)的普通合伙人和執(zhí)行事務(wù)合伙人由北京瑞業(yè)擔(dān)任。

根據(jù)北京瑞業(yè)、天津瑞升、永盛智達(dá)三方簽署的《聚信新業(yè)（昆山）投資中心（有限合伙）合伙協(xié)議》，合伙企業(yè)合伙期限為八年，即2014年1月23日至2022年1月22日，存續(xù)期間屆滿，經(jīng)全體合伙人一致同意，合伙期限延長(zhǎng)至2024年1月22日。

同時(shí)，北京瑞業(yè)與聚信陽(yáng)光簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,將聚信陽(yáng)光持有的北京榮合0.1%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京瑞業(yè)。

2020年3月4日，中信信托將其全資子公司中信聚信所持聚信陽(yáng)光40%股份在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售，北京瑞業(yè)已摘牌并完成工商變更，變更后的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下圖所示：

十一、公司未來(lái)發(fā)展的展望

（一）行業(yè)格局和趨勢(shì)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年我國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額44萬(wàn)億元，同比下降0.2%。展望2023年，隨著2022年年底經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇和促進(jìn)消費(fèi)舉措提振消費(fèi)預(yù)期，根據(jù)OxfordEconomics的預(yù)測(cè)，2023年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額有望實(shí)現(xiàn)9%的同比增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)迅速回暖，居民線下消費(fèi)意愿增強(qiáng)，核心商圈引領(lǐng)購(gòu)物中心租金企穩(wěn)回升，根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，全國(guó)18個(gè)主要城市核心商圈的租金有望在2023年實(shí)現(xiàn)0.9%的同比增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)動(dòng)能和企業(yè)景氣度的提升將使寫字樓市場(chǎng)需求的下行趨勢(shì)迎來(lái)拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)寫字樓租賃需求將于2023年二季度企穩(wěn)回升，全年有望實(shí)現(xiàn)500萬(wàn)平方米的凈吸納量，與過(guò)去五年均值相當(dāng)。

（二）公司發(fā)展戰(zhàn)略

2023年公司將以“問(wèn)題”為導(dǎo)向，圍繞2023年度重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、重大工作革新變化，實(shí)施以“管理優(yōu)化、專業(yè)提升”為主題的“精細(xì)化管理年”工作，通過(guò)“一個(gè)主題、四個(gè)原則、六個(gè)聚焦”，關(guān)注經(jīng)營(yíng)提升、成本降低、效率提高、安全生產(chǎn)、管理提升、組織發(fā)展，以精細(xì)化管理推動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展。

同時(shí)，積極探索創(chuàng)新業(yè)務(wù)，充分結(jié)合現(xiàn)有資源，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，優(yōu)化公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)模式；持續(xù)盤活閑置資產(chǎn)，“反哺”主營(yíng)業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)拓展，為實(shí)現(xiàn)公司2023年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供有力保障。

（三）經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

1、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理，全面提升效益

公司將以提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值為核心，致力精細(xì)化管理，全面梳理商業(yè)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和體系化管理夯實(shí)基礎(chǔ)，充分挖掘經(jīng)營(yíng)資源，提升運(yùn)營(yíng)效益；優(yōu)化升級(jí)各項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)，強(qiáng)化一線人員服務(wù)意識(shí)，贏得客戶信任與好評(píng)，進(jìn)一步達(dá)成良性的共贏合作；結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展情況和購(gòu)物中心定位，及時(shí)從消費(fèi)需求端出發(fā)調(diào)改品牌組合，引進(jìn)引流聚客作用明顯、承租能力較強(qiáng)的新型業(yè)態(tài)品牌；重點(diǎn)維護(hù)寫字樓在營(yíng)租戶的關(guān)系以拓展其新的擴(kuò)租需求，打好產(chǎn)品升級(jí)多元化和營(yíng)銷策略靈活化的組合拳以吸引新租戶、刺激成交率，力爭(zhēng)達(dá)成2023年度出租率目標(biāo)。

2、拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模

持續(xù)關(guān)注大灣區(qū)以及周邊城市核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，聚焦中小型存量商業(yè)項(xiàng)目，多渠道、全方位發(fā)掘輕資產(chǎn)輸出合作模式，充分利用公司商業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)內(nèi)容向新項(xiàng)目的快速?gòu)?fù)制，加大商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)模，提升公司整體品牌價(jià)值。

3、轉(zhuǎn)化新產(chǎn)業(yè)（300832）項(xiàng)目，尋求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

在充分考慮風(fēng)險(xiǎn)的情況下，加大新賽道的行業(yè)研究，拓寬行業(yè)與產(chǎn)品形式，篩選與公司商業(yè)基因契合的選項(xiàng)，探索適合公司發(fā)展的模式，力爭(zhēng)盡快實(shí)現(xiàn)接觸項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化。

4、優(yōu)化激勵(lì)機(jī)制，強(qiáng)化人才梯隊(duì)建設(shè)

公司將繼續(xù)完善內(nèi)部管理，通過(guò)優(yōu)化激勵(lì)及績(jī)效考核機(jī)制，兌現(xiàn)管控效果，全面激發(fā)公司經(jīng)營(yíng)活力，推動(dòng)2023年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的完成；圍繞各層級(jí)人才需求，內(nèi)外并舉，加強(qiáng)各專業(yè)條線人才甄選與引進(jìn)，建立“儲(chǔ)備干部”人才庫(kù)，強(qiáng)化后備人才梯隊(duì)建設(shè)，優(yōu)化培訓(xùn)體系，為業(yè)務(wù)賦能與蓄能，從根本上提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

1、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

2023年預(yù)計(jì)部分租賃需求、品牌拓店速度將緩慢釋放，為維持出租率的穩(wěn)定，或以降租的方式挽留老租戶，將一定程度上面臨租賃收入減少的風(fēng)險(xiǎn)。為應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，公司將通過(guò)推動(dòng)商業(yè)提質(zhì)升級(jí)，整合多方資源，助力入駐租戶提振經(jīng)營(yíng)信心，穩(wěn)步復(fù)蘇，穩(wěn)定出租率，保障租賃收入目標(biāo)達(dá)成。

2、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的風(fēng)險(xiǎn)

隨著外部環(huán)境的逐漸改善，龍頭商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。如果公司不能在競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)發(fā)力把握時(shí)機(jī)，將對(duì)公司經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。面對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，公司將密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，洞察市場(chǎng)變化中的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，積極創(chuàng)新求變，不斷提升核心競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，推動(dòng)公司持續(xù)健康發(fā)展。

3、人才儲(chǔ)備不足與團(tuán)隊(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)

隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)公司業(yè)務(wù)管理要求越來(lái)越高，一定程度上增加公司團(tuán)隊(duì)管理難度。為了應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，公司運(yùn)用多角度、全方位的人才培養(yǎng)方式，探索與業(yè)務(wù)相輔相成的人才培訓(xùn)體系，適時(shí)引入專業(yè)化人才，加大人才隊(duì)伍的建設(shè)力度，完善人才儲(chǔ)備機(jī)制。

4、融資、信貸、利率風(fēng)險(xiǎn)

公司及關(guān)聯(lián)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此受房地產(chǎn)融資政策影響較大。為應(yīng)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，公司將積極研究融資政策，開拓融資渠道，創(chuàng)新融資方式，提升自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，確保公司現(xiàn)金流安全。

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